1. Soorten mede-eigendom
Gedwongen mede-eigendom
Stel: je koopt een appartement in een groot appartementsgebouw. Je bent eigenaar van het appartement, maar niet van het totale gebouw. Je woont als eigenaar van je appartement samen met andere eigenaars in één hetzelfde gebouw. Dan spreekt men dus van ‘gedwongen mede-eigendom’. Je wordt namelijk gedwongen om samen te wonen met verschillende eigenaars.
Vrijwillige mede-eigendom
Stel: je koopt samen met je beste vriend een handelspand om hier samen een restaurant in uit te baten. Je hebt er dan voor gekozen om samen eigenaar te zijn van een pand.
Gewone mede-eigendom
Stel: je beide ouders komen te overlijden en je bent samen met je broer/zus erfgenaam. Jullie worden samen eigenaar van het huis van jullie ouders aan de hand van de regels van het erfrecht.
De meest interessante soort mede-eigendom is de gedwongen mede-eigendom. Je bent dan eigenaar van je eigen private appartement, maar bent ook onverdeeld eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals de gangen, de lift, inkomhal, grond, etc. Op het moment dat er meerdere eigenaars worden vastgesteld, moeten er statuten worden opgesteld. Dit regelement is nodig om alles in goede banen te leiden. In de basisakte wordt er dan bijvoorbeeld genoteerd dat wanneer de ramen vervangen moeten worden in jouw appartement, welke type en welke kleur je dan moet kiezen, zodat de buitengevel een mooi geheel blijft. Ook staat er van wie de tuinen zijn en wie in staat voor de onderhoud hiervan, etc.
Daarom is het ook belangrijk in de statuten te onderscheiden wat er juist privatief en wat gemeenschappelijk is. De regel is dat gemeenschappelijke zaken niet vatbaar zijn voor verdeling. Een waterleiding is bijvoorbeeld niet deelbaar, want iedereen heeft deze nodig in het gebouw. Maar de radiator die bij jou in het appartement staat, is wel individueel voor jou bedoelt en is dus wel privatief.
2. Statuten
Elke mede-eigendom heeft een basisakte. Deze akte bevat een omschrijving van het gehele onroerend goed: wat zijn de private delen en wat zijn de gemeenschappelijke delen? Daarnaast wordt er in de basisakte ook vermeld hoeveel quotiteiten elk private persoon heeft. Dit houdt eigenlijk de grote van het aandeel van het geheel in.
Bijvoorbeeld: het gebouw heeft in totaal 1000 quotiteiten. Er zijn 5 eigenaars met even grote appartementen. Het aandeel zal dan 1000/5 = 200. Het aantal quotiteiten per eigendom wordt vastgelegd op de algemene vergadering.
Daarnaast worden er ook andere kenmerken vastgelegd zoals:
- Wat als je je ramen wilt veranderen, in welke kleur moeten deze dan zijn?
- Wat met de eventuele zonnetent?
- Wat als u de deur naar uw appartement wilt vernieuwen?
Deze zaken worden vastgelegd om chaos bij het uitzicht van het appartement te vermijden. Zo moet dus iedereen dezelfde kleur en type ramen hebben, dezelfde balustrade aan zijn terras, etc.
Ten tweede heeft men ook het regelement van de mede-eigendom. Dit regelement bevat de rechten en de plichten van mede-eigenaars over de privatieve en de gemeenschappelijke delen. Dit regelement legt ook vast wat de berekening en verdeling is van de lasten voor bijvoorbeeld elektriciteit, water, gas of onderhoud van de gemene delen en uiteraard ook de sanctieclausule voor wanneer een mede-eigenaar weigert bij te dragen in deze lasten.
De statuten worden door de notaris overgeschreven op het hypotheekkantoor en maakt ze dus ook rechtsgeldig en bindend. Bij wijziging van de statuten moet er dan ook langs de notaris gegaan worden om de statuten aan te passen.
3. Regelement van interne orde
Dit regelement wordt niet door de notaris vastgesteld en is een onderhandse akte die wordt opgemaakt tussen de mede-eigenaars zelf en de syndicus. Wat wordt er hier nu juist vastgelegd?
- Wanneer en hoe wordt de algemene vergadering bij elkaar geroepen
- Wat is de werkwijze van de algemene vergaderingen?
- Hoe worden er beslissingen genomen bij de algemene vergaderingen?
- Hoe wordt de syndicus benoemd?
- Wat is de bevoegdheid van de syndicus?
- Wat is de duur van het mandaat van de syndicus en kan dit eventueel hernieuwd worden?
- Hoe kan het contract van de syndicus worden opgezegd en wat zijn de verplichtingen die de syndicus nog heeft wanneer hij met zijn opdracht stopt?
- Wanneer is de jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsgrijpt?
4. Organen van gedwongen mede-eigendom
4.1 Vereniging van mede-eigenaars
Elke mede-eigenaar maakt automatisch deel uit van de VME. De VME staat in voor het beheren van het gebouw of van de groep van gebouwen. Een VME kan een rechtspersoon zijn als:
- Wanneer er onverdeeldheid ontstaat doordat tenminste 1 kavel werd overgedragen of toegekend
- De basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten ingeschreven zijn in het hypotheekkantoor
De VME zal zich dan moeten inschrijven bij de kruispuntbank der ondernemingen en krijgt dan een ondernemingsnummer toegestuurd. Wanneer er dan kosten aan de gemeenschappelijke delen zijn en er offertes worden opgevraagd, kan het ondernemingsnummer van de VME genoteerd worden.
4.1.1 De algemene vergadering
De VME organiseert jaarlijks een algemene vergadering. Deze wordt samengeroepen door de syndicus die een uitnodiging zal versturen naar elk lid van de algemene vergadering. Meestal moet dit per aangetekende brief, tenzij de syndicus een schriftelijk mandaat heeft dat de eigenaar liever op de hoogte gehouden wordt via mail of gewone briefpost. De algemene vergadering moet plaatsvinden binnen de 15 dagen nadat je de brief ontvangen hebt.
De algemene vergadering kan ook samengeroepen worden
- Door de mede-eigenaars indien het wordt aangevraagd door mede-eigenaars die 1/5de van gemeenschappelijke delen bezitten
- Indien er een dringende beslissing moet genomen worden in belang van de mede-eigendom
4.2 Deelverenigingen
Wanneer het gebouw meer dan 20 eigendommen telt met mede-eigenaars, kan er per gebouw een deelvereniging opgericht worden, met een overkoepelende VME.
4.3 Vermogen van de vereniging van mede-eigenaars
De VME zal voor het werkkapitaal en het reservekapitaal een afzonderlijke rekening moeten geopend worden om zo al het financiële te beheren.
4.3.1. Werkkapitaal
Het werkkapitaal heeft de VME nodig om periodieke kosten te betalen. Hieronder vallen de kosten voor de conciërge, verwarmings- en verlichtingskosten in de hal m.a.w. gebruik en onderhoud van de gemene delen. Hier wordt maandelijks geld op gestort door elke mede-eigenaar aan de hand van voorschotten. Op het einde van het jaar wordt dan de afrekening gemaakt en kan het zijn dat je nog extra moet betalen of je net een deeltje terugkrijgt.
Bij de verkoop van het eigendom wordt dit deel wel terugbetaald. Het werkkapitaal hangt vast aan de eigenaar en moet dus worden overgezet op de nieuwe eigenaar. De nieuwe koper zal dit dan moeten terugbetalen.
4.3.2. Reservefonds
Het reserve kapitaal is sinds 1 januari 2019 verplicht aan te leggen als VME. De jaarlijkse bijdrage bedraagt 5% van de jaarlijkse lasten. Met dit geld worden de niet periodieke kosten betaald zoals het vernieuwen van de liftkoker, centrale verwarming, vernieuwen van dak, etc.
Bij de verkoop van het eigendom wordt dit deel niet terugbetaald. Het reservefonds hangt vast aan uw appartement.
4.4 Raad van mede-eigendom
Dit is enkel verplicht indien het gaat over een mede-eigendom van meer dan 20. Wanneer dit het geval is, zal er op de eerste algemene vergadering worden vastgesteld wie de leden zijn van de algemene vergadering. Iedereen die aanwezig is op de algemene vergadering moet akkoord gaan met wie er in de raad komt te zitten. Hun mandaat loopt tot de volgende algemene vergadering
De raad van mede-eigendom is een controleorgaan voor de syndicus. Zij kunnen alle stukken van de syndicus opvragen om deze in te kijken en daarnaast kunnen er ook taken van de syndicus doorgeschoven worden naar de raad van mede-eigendom.
4.5 De commissaris van de rekeningen of het college van commissarissen van de rekeningen
Deze worden elk jaar door de algemene vergadering aangeduid en zijn er om de rekeningen van de VME te controleren. De bevoegdheden van dit orgaan worden vastgelegd in het regelement van de interne orde. De algemene vergadering kiest zelf of deze persoon/dit orgaan een professional is, zoals een accountant, of een mede-eigenaar. Indien ze kiezen voor een professional wordt deze vergoed van het geld van de VME.
https://justitie.belgium.be/sites/default/files/mede-eigendom_nl_0.pdf
cursus onroerend goed: 55 vragen voor de syndicus
